Münchner Büromarkt 2019: Mangel hebt Attraktivität von Flächen nicht nur in Innenstadtlagen

Büroimmobilien als Anlageklasse bleiben zwar weiterhin sehr gefragt – aber es trennt sich mehr und mehr die Spreu vom Weizen.

„Der starke Wertzuwachs von knapp 90 Prozent bei Büroimmobilien in A-Standorten und sinkende Renditen von unter drei Prozent selektieren zunehmend die potenzielle Käuferschicht. Wer hier kauft, achtet sehr genau auf die Qualität und Zukunftsfähigkeit der Gebäude“, fasst Michael Schwaiger, Geschäftsführer der Schwaiger Group, die Ergebnisse der zweiten Schwaiger Makler Lounge zusammen. In Deutschland wurden in den vergangenen fünf Jahren mehr als 120 Milliarden Euro allein in Bürogebäude investiert.

Im Rahmen der Makler Lounge haben sich Makler, Immobilienexperten und Projektentwickler in München über Trends und Herausforderungen im Segment Büroimmobilien ausgetauscht. Fazit: Münchens Makler erwarten, dass New Work-Trends wie Coworking Konzepte, Concierge Service am Arbeitsplatz und grüne Büroimmobilien künftig eine noch größere Rolle spielen werden.

„Der Flächenmangel bei Büroimmobilien wird besonders ersichtlich, wenn man Leerstand und Flächenumsatz ins Verhältnis setzt. Man unterstellt dieser Überlegung, dass der Umsatz der Nettoabsorption entspricht. In den sieben A-Standorten würde das Flächenangebot demnach im Durchschnitt theoretisch noch 1 Jahr ausreichen, in München gerade einmal noch ein viertel Jahr“, sagt Ralf Fröba, Geschäftsführer der bulwiengesa appraisal GmbH. Fröba zufolge rückt dadurch das Umland von A-Standorten ebenfalls stärker in den Fokus des Interesses. Dieser Trend wird den teilnehmenden Maklern der Makler Lounge zufolge dadurch begünstigt, dass Unternehmen bei der Lageermittlung darauf achten, ob entsprechend Wohnraum für die Bürobeschäftigten zur Verfügung steht. Drei von vier Vertretern renommierter Münchner Maklerhäuser gehen davon aus, dass Unternehmen deshalb künftig häufiger im Umland nach einem geeigneten Bürostandort suchen. Schwaiger: „Ob Innenstadt, Stadtrand oder Umland: Der gesamte Ballungsraum München profitiert gleichermaßen.“

75 Prozent der Makler stufen weiche Standortfaktoren als immer wichtiger ein

Eine Erhebung unter den Maklern zeigt zudem einen klaren Trend. Ob Miete oder Kauf: 75 Prozent der von Schwaiger befragten Makler gehen davon aus, dass Unternehmen wie Investoren immer stärker auf LEED zertifizierte Immobilien setzen. Das senkt nicht nur die Nebenkosten und fördert das Image, sondern dient Interessenten als nachhaltiges Bewertungssystem. Einig sind sich die Makler zudem, dass Trends wie Coworking Spaces und Desk Sharing die Art der Nachfrage verändern. „Im Zentrum steht immer häufiger die Frage: Passt die Immobilie zu agilen Arbeitsformen der Zukunft?”, sagt Michael Schwaiger. „Drei Viertel der Makler finden, dass weiche Standortfaktoren wie Concierge Services, gemütliche Lounge-Bereiche und Gastronomie die Attraktivität von Bürostandorten deutlich heben.” Die Hälfte der Makler bewertet ferner den Mehrwert einer durchdachten Gebäudetechnik wie smarte Park-, Schlüssel- und Bezahlsysteme positiv.

Fröba: „Die entscheidenden Parameter am Markt für Büroimmobilien legen den Schluss nahe, dass sich die Entwicklung in den kommenden Jahren weiter positiv fortsetzen wird. Dennoch tun Projektentwickler und Käufer gut daran, in Trends der Zukunft zu investieren.”